ФорумФотоальбомСправочная информацияКарта сайтаНаписать намНа главную
Сибирская школа финансов и банковского дела - Неофициальный сайт
Негосударственное (частное) Образовательное Учреждение Высшего Профессионального Образования


ААА № от 22.07.2010 (рег. № 0132)

BB № от 03.06.2010 (рег.№ 0472)

ЖУРНАЛ "СИБИРСКАЯ ФИНАНСОВАЯ ШКОЛА"
Епифанцев А В 
К вопросу о совершенствовании правовых основ организации эксплуатации объектов недвижимости в жилищной сфере
Статья опубликована в: 2006г.N4, c.18; 
Рубрика: Инвестиции и инновации


Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным. В перечне приоритетов продуктов индивидуального потребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду с потребностью в воздухе, воде, пище, энергии. Надлежащее жилье входит составной частью в достойный уровень жизни человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах.

Вопрос о реализации права на жилище всегда был связан с жилищной проблемой. Проводимая жилищная реформа, получившая статус национального проекта, направлена на ее решение. В настоящее время созданы экономические предпосылки для формирования рынка жилья, сформирована нормативно-правовая база, намечены очередные этапы реформы.

Установленные в жилищной сфере правовые конструкции, особенно относительно многоквартирных домов, достаточно «молоды». По сути, идет процесс их апробации. На стадии формирования эмпирической базы объективно нельзя настаивать на исключительной правильности только одного теоретически сформулированного подхода, основанного на предположении, какими должны быть те или иные отношения в данной сфере. Только через многообразие подходов при их практической проверке возможно произвести отбор жизненных форм организации общественных отношений. В связи с этим сформулируем здесь ряд предложений относительно путей совершенствования правового режима отдельных объектов недвижимого имущества в жилищной сфере, в частности, в многоквартирном жилом доме. При этом целесообразно использовать комплексный подход с выходом за рамки сугубо правовых дискуссий.

В литературе научного и научно-практического содержания формирующиеся правовые конструкции относительно общего имущества в многоквартирных жилых домах оцениваются на предмет соответствия классическим взглядам в части теории собственности, в том числе общей собственности, правил классификации вещей. Выдвигаются предложения и ищутся пути совершенствования правил эксплуатации недвижимого имущества в жилищной сфере, его содержания и т.п. Ряд выводов и предложений заслуживают внимания и могут послужить отправной точкой для дальнейших исследований [см., напр.: 3 – 5].

Следует отметить, что позиции авторов по данному вопросу в большинстве своем есть результат определенных формально-логических операций с использованием теоретических построений других ученых-правоведов. Вместе с тем представляется, что при решении проблемы совершенствования правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере возможны различные пути, в том числе и с использованием материала, наработанного в рамках исследований иного, обществоведческого характера.

Исходя из этого при формулировании предложений относительно путей совершенствования правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере нами учитывались:

– социологический аспект (социальный состав российского общества, имущественное состояние различных его слоев и т.д.);

– сложившиеся особенности застройки городов;

– цели и задачи жилищной реформы.

Использование результатов анализа состояния российского общества, социологических особенностей и закономерностей [напр.: 6] представляется совершенно необходимым. Признание квартир в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, в частности, в качестве объекта права собственности, в полной мере предопределяет и применение частно-правовых методов регулирования возникающих по поводу нее отношений исходя из основных начал гражданского законодательства (ст. 1 Гражданского кодекса (ГК) РФ).

Следует отметить, что частно-правовые принципы, положенные в основу российского жилищного законодательства, по сути есть производная от реализации общественного устройства западного типа, основанного на автономии воли индивида, понимании его свободы как ограничиваемой лишь в той мере, в какой это сочетается со свободой других [7, с. 23 – 26; 8, с. 591]. Между тем, в отечественной правовой традиции долгое время реализовывалась иная концепция общественного устройства. М.М. Агарков указывал на тесную связь регулирования имущественных отношений и отношений власти [9, c. 36.]. Эта особенность советского права имеет глубокие исторические корни [см., напр.: 6].

Применительно к рассматриваемой теме можно заключить, что существующая в обществах западного типа модель взаимоотношений между частными лицами в «чистом» виде в российских условиях реализована быть не может. Причем, ограничение свободы частной воли не рассматривается как посягательство на права индивида, а широкое внедрение автономии воли не является объективным процессом. Также следует учитывать, что институциональные изменения, необходимые для реализации выбранной модели, в полной мере не произошли, что отмечается и в научной литературе. Например, по мнению Б.М. Гонгало, идея неприкосновенности собственности не получила в России широкого распространения. Поэтому предлагается прежде установления границ права собственности гарантировать ее неприкосновенность [10, с. 84, 89]. Ряд авторов рассматривают переход от социоцентризма к персоноцентризму в качестве насущной потребности [11, с. 46-47].

Не обсуждая степень насущности данной потребности отметим, что сама постановка вопроса говорит об отсутствии в обществе институционных изменений, необходимых для реализации правовых моделей западного типа.

В таких обстоятельствах установление правового режима объектов исходя из принципа широкой автономии воли участников отношений может привести к формированию совершенно не работающих юридических конструкций. Это относится и к правовому режиму недвижимого имущества в жилищной сфере, общая направленность которого должна предполагать наличие более глубокого публичного вмешательства по отношению к классическим моделям рыночного типа.

Учету подлежит также и имущественное положение субъектов исследуемых отношений. Рассматривая модели жизни различных слоев общества, Томас Хойруп пришел к выводу о необходимости разделения таких социальных групп как пролетариат и рабочий класс. Пролетариат, по Хайрупу, представляет собой беднейшие слои населения. Его представители не обладают собственностью и объективно не могут оказаться субъектами, «поскольку экономический механизм гражданского общества передает собственность одним и вызывает обнищание других» [12, с. 192 – 194]. При таких обстоятельствах пролетарские слои населения не образуют особого сословия в государстве и гражданском обществе в классическом его понимании. Что касается социального положения российских граждан, то близость значительной части населения к пролетарскому состоянию можно считать очевидной. Сегодняшняя ситуация связана с широким участием имущественно несостоятельных субъектов в отношениях, предполагающих имущественную состоятельность 1.

При таком положении индивиды будут направлять имеющиеся средства на обеспечение текущих потребностей, в основном связанных с воспроизводством себя как рабочей силы, и вряд ли по своей воле, без публичного предписания, используют их для накопления, в том числе в целях формирования механизмов, обеспечивающих эффективную эксплуатацию общего имущества в многоквартирном доме.

Следует учесть и сложившуюся в России особенность застройки поселений. Почти половина граждан проживает в больших городах, где основную застройку составляют многоэтажные многоподъездные дома. Проживающие в них лица в силу нормативного предписания образуют некое сообщество домовладельцев, объединенных (по закону) одной целью содержания общего имущества. Однако в силу многоквартирности и многоподъездности объективно такой социальной общности не образуется, а следовательно, крайне сложно реализовать механизм согласования интересов (общие собрания и т.п.).

Ситуация осложняется проживанием в одном доме лиц, относящихся к разным социальным слоям. Соответственно, и личные потребительские запросы в своем стоимостном выражении у них различные. Человек с низким уровнем дохода не может в полной мере участвовать в общих расходах по пользованию общим имуществом, если они будут сформированы другой социальной группой. Как результат, иные лица также перестают проявлять интерес к содержанию общего имущества и переходят на позиции, в соответствии с которыми их жилье начинается с квартирной двери, а не двери подъезда. Собственник квартиры отчуждается от общего имущества. К нему начинают относиться как к ничейному.

Реформирование жилищной сферы в России началось в рамках общего изменения общественных отношений. В основе данного процесса лежало политическое решение [13, с. 28, 37 – 52]. Право в такой ситуации исполняет в большей мере прогностическую функцию. Принятые нормативные акты, в том числе законодательные, становятся результатом реализации некоего управленческого решения. Лица, принимающие такие решения, исходят из представлений о том, как должно быть и как следует регулировать отношения, возникновения которых они добиваются. Не всегда предположения оправдываются.

Рассматриваемая проблема сособственности на общее имущество многоквартирного дома напрямую связана с принятием Закона Российской Федерации от 04.07.91 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Последующий период характеризовался интенсивным общественным переустройством. В качестве одного из способов решения накопившихся в обществе проблем предполагалось введение института частной собственности взамен разработанной на тот момент концепции собственности общенародной. Формирование рынка жилья требовало его товарного наполнения. Поэтому необходимо было определиться с объектом права собственности. С учетом исторически сложившегося типа застройки таковым была определена квартира в многоквартирном доме.

Но при этом возникла проблема относительно прав на иное имущество в доме. Законодатель не сразу пришел к введению права общей собственности на общее имущество. Так, например, согласно ст. 3 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (в его первой редакции) собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда являлись лишь совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Представляется, что проблема отношений, связанных с общим имуществом в многоквартирном доме, требует более глубокой проработки и лежит в плоскости решения каждым квартировладельцем для себя вопроса о том, где начинается его жилье как место проживания – с двери подъезда или квартиры. Вводя понятие общего имущества многоквартирного дома и устанавливая режим общей долевой собственности на него, необходимо оценить, действительно ли предусмотренные законом субъекты считают себя сособственниками, присутствует ли здесь соответствующий волевой, субъективный момент. Если учесть состояние подъездов в домах, то ответ очевиден: собственники квартир в целом не относятся к имуществу, право сособственности на которое установлено законом, как к своему.

Следствием введения квартир в гражданский оборот стало то, что изначально воля будущего собственника стала ограничиваться только желанием получить квартиру – и не более. Относительно того, по поводу чего договариваются застройщик и лицо, чьи средства используются для строительства многоквартирного дома, законодатель до недавнего времени никак не высказывался. Так что суды самостоятельно оценивали характер возникающих отношений, указывая, что объектом является квартира [14].

В литературе порой данная ситуация также характеризуется достаточно определенно. «Воля данного лица не распространяется на создание для себя всего многоквартирного жилого дома целиком, с его несущими конструкциями, лифтами, холлами и лестничными площадками. Интересно то обстоятельство, что субъект, направляющий свои действия на приобретение квартиры в многоквартирном доме, не ставит своей целью приобретение прав на общее имущество». В.А. Лапач пишет о «принудительно-долевом» режиме общего имущества [по: 15, с. 21 – 23].

В первой редакции п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» общее имущество в многоквартирном жилом доме не относилось к объектам долевого строительства. Впоследствии это упущение было устранено, но сделанные дополнения и изменения не поменяли общей направленности закона. Указанный в нем предмет регулирования (ст. 1) связан с отношениями по долевому строительству. По сути же такие отношения не устанавливаются.

Долевое участие в каком-либо процессе предполагает отношения сотрудничества. Рассматриваемый закон, судя по п. 6 ст. 4, ст. 7, ст. 13, имеет направленность «товар – деньги». Стало быть, в российское право введена новая юридическая конструкция, которая может быть отнесена к разряду долевого участия в строительстве только по форме.

Особенности, связанные с правомочиями относительно объектов общего имущества в многоквартирных домах, породили ряд дискуссий относительно правовой природы прав на него. И.А. Дроздов отмечает, что доля в праве собственности – ограниченное вещное право, не указанное в ст. 216 ГК РФ [16, с. 182]. Данный общий вывод совпадает с суждениями А. Казаковой и О. Вилесовой относительно общего имущества многоквартирного дома [15, с. 19 – 22].

Итак, определенная группа лиц, не имея ярко выраженной волевой направленности, признана собственниками некоего имущества и затем каждому было предложено договориться между собой с использованием институтов гражданского права о порядке его использования. Столкнувшись с определенного рода сложностями, законодатель начал делать изъятия из традиционно сложившихся подходов о праве собственности и сособственности. В результате относительно прав на общее имущество в многоквартирном доме получилась довольно оригинальная юридическая конструкция.

Можно сделать следующие предложения по совершенствованию правового режима отдельных объектов недвижимого имущества в жилищной сфере.

1. При нормотворчестве необходимо усилить публичное вмешательство в соседские отношения и отношения по поводу использования общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Например, возможны детальная регламентация организационной и финансово-хозяйственной деятельности относительно эксплуатации общего имущества, введение упрощенной процедуры взыскания задолженности по его содержанию и повышенной ответственности за просрочку внесения платежей. Пока этот вопрос отдан целиком на усмотрение домовладельцев.

2. Представляется оправданным применение механизма обязательного страхования ответственности либо имущества. Это обеспечит соблюдение баланса интересов, поскольку кредитор имущественно несостоятельного субъекта за счет страхования сможет восполнить свои имущественные потери. Страхование ответственности выгодно и должнику, который за счет ранее произведенных платежей страховщику сможет с меньшими для себя экономическими потерями возместить причиненный ущерб.

Такой подход кажется наиболее приемлемым в существующих условиях. К тому же он уменьшает вероятность бытовых соседских конфликтов. Иначе необходимо будет защиту от нарушений обеспечивать детальной регламентацией действий и устанавливать административный характер ответственности по поводу претерпевания лишений личного, статусного характера.

3. В качестве меры, направленной на обеспечение нормального функционирования закрепленного в действующем законодательстве порядка эксплуатации и содержания общего имущества в многоквартирных домах, можно предложить также введение запрета на реализацию жилья застройщиком в рамках одного многоквартирного дома одновременно по возмездным договорам и в порядке передачи по социальным очередям для обеспечения социальной однородности состава жильцов.

4. Возможно возведение жилых домов, в которых квартира будет не объектом права собственности, а только объектом жилищных правоотношений.

Перманентное изменение законодательства относительно регулирования отношений в многоквартирном доме, активные научные дискуссии на данную тему, состояние жилищного фонда свидетельствуют о том, что принятые юридические конструкции имеют определенные недостатки. И здесь возможны два пути:

– изменение сложившихся общих концепций (быть может, стоит пересмотреть теорию вещей, собственности, вещных прав и т.п.), в рамках которых законодатель попытался установить рассматриваемую юридическую конструкцию общего имущества в многоквартирных домах;

– изменение самой конструкции отношений в многоквартирных домах.

Представляется неверным каждый раз под решение частных задач пересматривать основные теоретические и иные положения и принципы. Так не пойти ли по второму пути, тем более что признание квартиры объектом права собственности не было самоцелью. Это был способ решения вполне конкретной задачи, и обозначенные цели могли быть достигнуты иным образом.

Передачей жилья в собственность граждан решались задачи формирования рынка жилья, благодаря которому создавалась возможность решения жилищной проблемы и вложения средств, снятия бремени обеспечения содержания и эксплуатации жилья с государства (муниципалитетов).

Решить данные задачи можно и без признания квартир в многоквартирном доме объектами права собственности. В свое время И.Б. Марткович предлагал рассматривать еще одного субъекта отношений – владельца жилищного фонда [17, с. 52]. И хотя речь шла об отношениях, сложившихся в иной политической реальности, идея о выделении в качестве субъекта владельца жилищного фонда может быть принята и развита с учетом современных условий. Суть подхода в общих чертах заключается в следующем.

Поскольку многоквартирный жилой дом со всеми его инженерными сооружениями и коммуникациями проектируется и строится как единое целое, то в качестве такового он и должен включаться в оборот.

Указание на то, что здание представляет собой единую индивидуально определенную вещь, само по себе не ново. Такого подхода придерживаются ведущие российские правоведы (Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др.). Суть предлагаемого в настоящей работе подхода несколько отлична.

Предлагается потребность в жилье удовлетворять посредством предоставления права на проживание в определенной квартире, то есть разделение на квартиры рассматривать в части жилищных правоотношений, а не объектов гражданских прав.

Указанное право может удостоверяться именной ценной бумагой, предоставляющей ее владельцу право проживания, сдачи в пользование другим лицам и проведения разного рода улучшений без нарушения прав третьих лиц. Такая ценная бумага как документ отвечает условиям ст. 142 ГК РФ и может свободно обращаться на рынке с учетом необходимых ограничений, устанавливаемых исходя из особенностей жилищных отношений. Само существование рынка будет сохранено, хотя на нем будет обращаться иной товар. Это будет не рынок объектов права собственности, а рынок прав на них, выраженных в ценных бумагах.

Лицо, обладающее указанной ценной бумагой, получает право проживания, которое по своему содержанию ничем не отличается от соответствующего правомочия собственника и имеет аналогичную защиту от третьих лиц, в том числе от собственника дома. Также предусматривается наличие прав требования обеспечения надлежащего содержания и ремонта многоквартирного дома. Сам многоквартирный дом будет находиться в собственности одного лица, которое и будет заниматься вопросами обеспечения его сохранности, предоставления услуг по содержанию и др. В таком качестве могут выступать негосударственные жилищные фонды как разновидность некоммерческих организаций. Опыт обеспечения жестких требований к работе значимых субъектов имеется (например, негосударственные пенсионные фонды, управляющие компании ПИФов, открытые акционерные общества и т.п.).

Как представляется, такой подход позволит решить те задачи, которые ставились при проведении жилищной реформы:

– для перераспределения жилья будет создан рынок ценных бумаг, что обеспечит возможность капитализации;

– для организации содержания дома и использования имущества появится конкретный субъект – негосударственный жилищный фонд. К его деятельности возможно предъявление специальных требований;

– появятся имущественно состоятельные эксплуатирующие (обслуживающие) организации (фонды).

Что касается фондов, то они, во-первых, смогут реально отвечать по своим обязательствам перед поставщиками коммунальных услуг и энергетических ресурсов. Ныне существующая ситуация, когда между поставщиком ресурсов и потребителем существует фактически безымущественная прослойка в виде жилищно-эксплуатационных предприятий либо ничем от них не отличающихся, с точки зрения имущественной безответственности, коммерческих предприятий с минимальным уставным капиталом, будет разрешена. При невозможности исполнения фондом обязательств его имущество может быть продано другому фонду, способному организовать эксплуатацию надлежащим образом. Но права владельцев рассматриваемых ценных бумаг должны быть сохранены. Недвижимое имущество в жилищной сфере может быть определено как ограниченно оборотоспособное.

Во-вторых, у фонда появится доступ к кредиту за счет залога имеющегося у эксплуатирующей организации (фонд) имущества или иного обеспечения.

Данное обстоятельство представляется достаточно важным. Сложившиеся в РФ финансовые институты включены в общемировую систему, в которой установились определенные правила предоставления денежных средств. Разумно предположить, что под частные проблемы в российской жилищной сфере они меняться не будут. Но если не решить проблему привлечения средств, то данная отрасль так и останется на бюджетном содержании. Между тем, цели реформы были обратные. Например, предполагается улучшение качества предоставляемых жильцам услуг, в том числе посредством модернизации, на которую нужны средства, причем, в достаточно короткий период времени.

Выдвинутые предложения, как представляется, позволят перейти от недостаточно эффективных при больших коллективах отношений сотрудничества при эксплуатации общего имущества к более действенным в плане обеспечения надлежащего коммунального содержания отношениям «управомоченный субъект (владелец ценной бумаги) – обязанный субъект (фонд, собственник жилого дома)».

Сделанные предложения не предполагают отказ от уже существующих форм организации отношений по поводу квартир в многоквартирных домах и эксплуатации общего имущества. Они могут быть реализованы как альтернативный вариант. Его введение возможно предусмотреть, например, принятием специального федерального закона «О частных жилищных фондах».


Литература

1. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 гг.: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.01 г. № 675.
2. Постановление Правительства РФ от 31.12.05 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы “Жилище” на 2002 – 2010 годы».
3. Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2004. Вып. 8. С. 173 – 196.
4. Дурнева Т.Н. Помещение как объект гражданского права // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2005. Вып. 9. С. 298 – 321.
5. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.
6. Заславская Т.И. Современное российское общество: социальный механизм трансформации: Учеб. пособие. М., 2004. 400 с.
7. Шапп Я. Основы гражданского права Германии: Учебник. М., 1996.
8. Кант И. Идея всеобщей истории во всемирно-гражданском плане // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. М., 2005. Вып. 4.
9. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское государство и право. 1947. № 11.
10. Гонгало Б.М. Идеи частного права: должное и сущее // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. М., 2004. Вып. 3: К 80-летию С.С. Алексеева.
11. Глушкова С.И. Проблема правового идеала в русском либерализме. Екатеринбург, 2001.
12. Хойруп Т. Модели жизни: Проблемы гносеологии, истории культур и теории государства: Пер. с англ. Е. Чижовой. СПб.: Всемирное слово, 1998.
13. Глухов К.А. Правовое обеспечение социальной справедливости в жилищных отношениях. Ижевск, 1993.
14. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2.
15. Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Хозяйство и право. 2005. № 4. Приложение.
16. Дроздов И.А. О правовой природе общей собственности // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. М., 2005. Вып. 4.
17. Марткович И.Б. Жилищное право: Закон и практика. М., 1990.


[1] - Наличие у индивида определенного набора предметов личного потребления и домашней обстановки ни в коей мере не позволяет характеризовать его как собственника в классическом для гражданского общества понимании. Набор предметов (с учетом общественных стандартов личного потребления) не формирует и соответствующей психологии собственника, которая лежит в основе складывающихся в обществе отношений.

 

 

© 1992 - 2010 СШФБД
Вузы Новосибирска, университеты Новосибирска, учебные заведения Новосибирска.
«»
г. Новосибирск, ул. , 7. Приёмная комиссия: (383) , контакты