Кучерова Е В 

Объединяя свои усилия, предприятие, бюджет и банк могут финансировать строительство жилья для работников предприятия, преследуя при этом каждый свои цели. Предприятие заинтересовано в обеспечении жильем своих работников (более того, именно предприятие является потенциальным залогодержателем ипотеки), поэтому оно стремится обеспечить работников жильем в новых домах. Бюджет, выступая органом, создающим условия для своевременного и качественного строительства жилья, предоставляет некоторые льготы предприятию в процессе застройки в обмен на заранее оговоренные квадратные метры для бюджетников. В рамках такого взаимодействия бюджет получает площадь по себестоимости застройки, предприятие имеет средства на строительство «бюджетных» метров (взносы бюджетников плюс доплата со стороны бюджета) и освобождается от уплаты взносов на построенное жилье в местный бюджет.

Дополнительные средства на финансирование строительства привлекаются от банков. Банки предоставляют кредит предприятию под гарантии бюджета и заинтересованы в возврате средств и получении процентов. Кроме того, в строительстве участвуют деньги работников предприятия и работников бюджетной сферы.

Жилые площади в Новосибирске делятся примерно в следующей пропорции: 50 % – работникам предприятия, 30 % – бюджетникам, 20 % – рыночная продажа. В среднем бюджету отдаются 20–30 % жилья, соотношение остальных площадей  может меняться по решению руководства предприятия.

При рыночной продаже готовое новое жилье значительно дороже (практически в 1,7–2 раза), поэтому предприятие, заинтересованное в получении средств для последующей застройки, реализует часть квартир на рынке недвижимости. С этой части жилья предприятие платит взнос в бюджет как с новостройки (3–5 % от рыночной стоимости квартиры).

Предприятие не строит квартир класса «люкс», поскольку преследует цели обеспечения жильем максимального числа своих работников. Место под застройку определяет администрация, заинтересованная в обеспечении жильем как можно большего числа бюджетников; соответственно, дома строятся в районах средней удаленности и спальных, где цена метра новостройки существенно меньше, чем в центре города. В центральной части города в основном идет коммерческое строительство. В зависимости от местонахождения дома предприятие может планировать постройку нескольких квартир класса «люкс» для рыночной продажи или продать первый этаж под офисы.

Все эти критерии можно представить в формализованном виде с помощью таблиц.

Таблица 1
Распределение сметной стоимости строительства между участниками (вариант 1)

В табл. 1 представлена ориентировочная сметная стоимость строительства. Предприятие финансирует проект по двум категориям: свои сотрудники и жилье на продажу. Администрация финансирует только бюджетников. Кредиты банка распределяются пропорционально. Предприятие на этапе планирования просчитывает, какую долю средств на строительство дома необходимо привлекать от внешних источников. Как следует из табл. 1, при планируемой себестоимости 9500 руб. за 1 м2 предприятие предполагает привлечь от внешних источников 61,25 % средств.

Расчет производится следующим образом: 10 % сметной стоимости (95 000 тыс. руб.) предприятие привлекает от своих сотрудников в качестве первоначального взноса, 26,25 % стоимости  поступают от бюджета (эти средства могут быть разбиты на первоначальные взносы бюджетников и средства бюджета). Получается, что банку необходимо компенсировать 25 % стоимости строительства.

Банковский кредит разбивается пропорционально по всем категориям жилья, поскольку в одном и том же доме себестоимость квадратного метра предполагается одинаковой. Из средств, которые предприятие планирует получить от своих сотрудников, складывается первоначальный взнос: он составит 20 % стоимости квартиры (т.е.  47 500 тыс. руб. х 0,2 = 9500 тыс. руб., что в стоимости строительства составляет 10 %). Для бюджетников первоначальный взнос устанавливает территориальная администрация в зависимости от наличия бюджетных средств, отведенных для этих целей. В нашем случае он составляет 15 % (т.е. 33 250 х 0,15 = 4987,5 тыс. руб.).

Площадь жилого фонда в расчетах  – это площадь, получаемая при строительстве одного жилого дома. В нашем случае она принята равной 10 тыс. м2. В долевом соотношении бюджет может рассчитывать на получение 35 % площади согласно проекту, остальная площадь (65 %) разбивается на жилье своим сотрудникам и жилье на продажу в зависимости от наличия собственных средств предприятия.

В случае, если банковский кредит  привлекается от банка, имеющего собственную ипотечную программу (например, Сбербанк), то жилье на продажу может быть реализовано в процессе строительства под ипотечную программу банка, и тогда банковский кредит платит не предприятие, а заемщики банка. Если предприятие располагает на начальном этапе строительства необходимым объемом средств, то банковский кредит можно вообще не привлекать, а работать с банком исключительно по его ипотечной программе.

При реализации проекта вполне допустима ситуация, когда значительная часть жилья может быть построена на продажу (например, 30 %), тогда своим сотрудникам останется только 35 % строящегося фонда. Эта ситуация представлена в табл. 2.

Таблица 2
Распределение сметной стоимости строительства между участниками (вариант 2)

Очевидно, что при увеличении доли жилья на продажу уменьшается часть средств, привлекаемых от сотрудников в качестве первоначального взноса. Недостающие средства предприятие может взять только у банка (доля его средств возросла с 25,0 % до 29,0 %). А поскольку средства банка распределяются пропорционально доле каждой категории жилья, то доля средств бюджета (с учетом первоначальных взносов бюджетников 5,25 %) уменьшится с 26,25 % до 24,85 % (при сохранении первоначального взноса со стороны бюджетников в 15 %). Предприятие также не планирует перекладывать груз коммерческого строительства на плечи своих работников, поэтому их первоначальный взнос сохраняется на уровне 20 % (28 500 х 0,2 = 5700 тыс. руб.).

Таким образом, вариант 2 (табл. 2) может выступать в качестве начального при реализации проекта по обеспечению жильем сотрудников предприятия. Вариант 1 предприятие может использовать, когда механизм будет отлажен и не потребуется строить такое количество жилья для продажи, поскольку это не является ни основной деятельностью предприятия, ни целью проекта.

Таблица 3
Распределение сметной стоимости строительства между участниками (вариант 3)

Вариант, представленный в табл. 3, является оптимальным, поскольку:

– реализуется основная цель проекта – обеспечение жильем максимального числа сотрудников предприятия;

– первоначальный взнос бюджетников равен 10 %, а не 15 %, как раньше;

– администрация финансирует из средств бюджета 66 % стоимости жилья бюджетников (16,5/25 х 100 = 66 %), а не 56 %, как в варианте 2, например;

– средства банка (а это самый дорогой источник в финансировании строительства) составляют не более 20 %.  

Рассчитаем все три варианта для определения рентабельности проекта.

Произведем расчет поступления запланированных средств от источников в процессе строительства. Предположим, что на строительство отводится 1,5 года, то есть 18 месяцев. Отследим поступление средств по этим 18 периодам.  

Таблица 4
График финансирования строительства для варианта 1

Для варианта 1 получаем (табл. 4), что средства банка предприятие привлекает частями в течение 11 месяцев. В зависимости от наличия собственных и бюджетных средств банковские ресурсы привлекаются как можно ближе к концу строительства, поскольку они – наиболее дорогой источник средств. 

График финансирования для варианта 2 представлен в табл. 5.

Таблица 5
График финансирования строительства для варианта 2

В варианте 2 средства банков привлекаются только в последние полгода строительства. Предприятию и бюджету в течение первых 12 месяцев придется рассчитывать только на собственные ресурсы, при этом доля поступления средств в качестве первоначального взноса от своих сотрудников снизилась с 9500 тыс. руб. до 5700 тыс. руб., а средства банков, напротив, значительно возросли.  Нагрузка на бюджет увеличивается к середине периода строительства, когда предприятие практически завершает финансирование собственными источниками, а банковские ресурсы пока не привлекаются в силу их дороговизны.

Таблица 6
График финансирования строительства для варианта 3

В третьем варианте (наиболее оптимальном) по аналогии с двумя предыдущими в первые месяцы строительства выплачивают первоначальные взносы и бюджетники и сотрудники предприятия (табл. 6). Данный принцип снижает риски предприятия как застройщика, поскольку заранее определено, кто и как будет расплачиваться за жилье. Отметим, что сотрудники и бюджетники (или территориальная администрация) выплачивают первоначальный взнос сразу в полном объеме, а предприятие распределяет эти средства. Банковские ресурсы подключаются только с одиннадцатого месяца строительства. 

В процессе реализации проекта возникают следующие взаимосвязи:

– предприятие – его  сотрудник;
– администрация региона или города (бюджет, орган власти) – работник бюджета;
– предприятие – администрация;
– предприятие – банк;
– администрация – банк.

Поскольку нас интересуют взаимосвязи конкретного предприятия, которое реализует собственную ипотечную программу, не будем акцентировать внимание на возникающих взаимосвязях администрации с бюджетниками и банком, но рассмотрим  отношения предприятия с администрацией и банком.

Сотрудничество предприятия с бюджетом в условиях ограниченности ресурсов позволяет решать жилищную проблему граждан; кроме того, администрация как орган власти может выбирать наиболее удобные в части развитости инфраструктуры районы для застройки. Учитывая, что коммерческому строительству в настоящее время отдается предпочтение, такое взаимодействие позволит органам власти решать жилищные проблемы граждан с небольшим доходом.

В свою очередь, предприятие как застройщик вполне может предлагать органам власти квадратные метры по цене, превышающей себестоимость. Но, во-первых, извлечение прибыли не является главной целью предприятия, а во-вторых, орган власти предоставляет льготу: не взимает взнос в размере 5 % с каждого сдаваемого дома. При рыночной стоимости квадратного метра, превышающей себестоимость как минимум в 1,5 раза, 5 % составят: 95 000 х 1,5 х 0,05 = 7125 тыс. руб.

Органу власти передается от 25 % до 35 % площади (согласно представленным вариантам). По рыночной цене это составило бы 9000 х 1,5 х 3500 = 47 250 тыс. руб. вместо 31 500 тыс. руб. по себестоимости  (или 9000 х 1,5 х 2500 = 33 750 тыс. руб. вместо 22 500 тыс. руб. по себестоимости). Производя расчеты, предприятие принимает во внимание финансирование органом власти в 100 %-ном объеме строительства жилья бюджетникам, то есть администрация фактически самостоятельно финансирует свою часть проекта.

Как видим, предприятие и орган власти являются полноправными партнерами при строительстве жилья для указанных категорий граждан и формируют взаимоотношения исходя из необходимости обеспечения жильем наибольшего количества людей, поэтому коммерческие цели в данной ситуации не являются приоритетными.

Другое дело – взаимоотношения предприятия и банка. Здесь основа – коммерческий расчет как со стороны предприятия, так и со стороны банка.

Схема расчетов построена таким образом, что предприятие выплачивает банку сначала проценты за пользование кредитом, а потом сам кредит. Банк предоставляет денежные средства на срок до 18 месяцев, то есть на часть срока строительства плюс период  реализации жилья на продажу (в зависимости от графика финансирования). Рассчитаем схему погашения кредитов и процентов для первого варианта (табл. 7).

Таблица 7
Схема погашения кредитов и процентов по варианту 1

Поскольку предприятие не сразу берет кредит на 15 437,5 тыс. руб., а в течение 11 месяцев, то и проценты за пользование кредитом в первые 11 месяцев меняются с ростом задолженности. Отметим, что банк платит проценты только за кредит на строительство жилья для своих сотрудников и на продажу, то есть свои проценты в бюджет платит самостоятельно. По графику финансирования вся сумма кредита на строительство бюджетного жилья (8312,5 тыс. руб., согласно табл. 1) распределяется на 11 месяцев по 755 тыс. руб. (последний месяц 762,5 тыс. руб.), которые вычитаются из общей суммы кредита банка помесячно, то есть если кредит в 11-й месяц строительства составил 2000 тыс. руб., то из них 755 тыс. руб. следуют бюджету. 

Сумма реализации жилья на продажу рассчитывается так: 1500 x 18 000 = 27 000 тыс. руб., где 18 000 руб. – рыночная цена квадратного метра в новостройке, 1500 м² – площадь квартир на продажу. После выплаты процентов и основной суммы кредита в распоряжении предприятия остаются 8918,21 тыс. руб., которые можно направить на строительство других домов.

В двух других вариантах сумма реализации жилья на продажу составит: во втором варианте – 3500 x 18 000 = 63 000 тыс. руб., в третьем варианте – 2500 x 18 000 = 45 000 тыс. руб.

Из полученных средств аналогично первому варианту будут вычтены основной долг и проценты за кредит банку, после чего оставшиеся деньги предприятие сможет направить на развитие ипотечной программы. Расчет этих сумм представлен в табл. 8 и 9.

Таблица 8
Схема погашения кредитов и процентов по варианту 2

В табл. 8 наглядно представлена схема, когда предприятие, не располагая достаточным объемом средств для развития ипотечной программы, продает значительную часть площадей (до 35 %) и таким образом формирует капитал для строительства квартир своим сотрудникам.  В данном варианте предприятие пользуется кредитом в течение 1 года, схема расчетов с банком аналогична представленной в табл. 7.

Процент за пользование кредитом банк установил на довольно высоком уровне (21 % годовых). Это связано с тем, что предприятие выплачивает основной долг по истечении срока строительства жилого дома.  

При третьем варианте, который условно принят за оптимальный, предприятие рассчитывается за кредит начиная с месяца, следующего за датой его получения.  В этих условиях банк снижает ставку по кредиту до 19 % годовых (табл. 9).

Таблица 9
Схема погашения кредитов и процентов по варианту 3

Получаем, что, выбирая оптимальное соотношение объемов жилья сотрудникам и жилья на продажу, предприятие может обеспечить себе дополнительный источник средств при финансировании собственной ипотечной программы.

В предлагаемой схеме сотрудничества есть еще один аспект: предприятие может реализовывать жилье на продажу по ипотечной схеме банка, когда банк предоставляет до 70 % стоимости квартиры заемщику (постороннему!), который покупает у предприятия квартиру. В таком взаимодействии могут быть различные взаимовыгодные формы сотрудничества.

Рассмотрим подробнее взаимоотношения предприятия и работника.

Одним из важнейших критериев для предприятия при предоставлении жилья под ипотеку является платежеспособность работника. Учитывая, что средний заработок потенциального заемщика известен, руководители предприятия выделяют ряд дополнительных условий:

– стаж работы на данном предприятии не менее 3 лет;
– возраст – от 22 до 50 лет;
– наличие 20 % собственных средств.

Предприятие предлагает следующие условия приобретения жилья в ипотеку:

– срок кредита – 10 лет;
– процентная ставка (фиксированная) равна 8 % годовых;
– сумма средств, вносимых предприятием, – не более 80 % стоимости квартиры;
– расчет работника с предприятием производится ежемесячно равными долями (в практике работы с ипотечными кредитами такие равные доли получили название «аннуитет»).

Осуществляя строительство дома по себестоимости 9 тыс. руб. за 1 м² (принята в предлагаемых к рассмотрению вариантах), своим сотрудникам предприятие продает жилье дороже на 10 % (9900 руб. за 1 м²), поскольку ему необходимы средства на обслуживание построенных жилых домов.

Процентная ставка по ипотечному кредиту остается фиксированной на протяжении всего периода расчета работника с предприятием. В связи с тем, что предприятие строит квартиры для  обеспечения своих сотрудников, коммерческие цели для него не являются главными, поэтому, устанавливая жесткую ставку, предприятие гарантирует стабильность требований на все 10 лет. Для сотрудника фиксированная ставка более надежна, поскольку изначально определяет размер ежемесячных выплат на весь период расчетов.

Приобретая квартиру в залог, построенную собственным предприятием, работник экономит значительные средства в сравнении с предлагаемыми ипотечными программами банков. Во-первых, ниже процент по кредиту – 8 % против 15–18 % (рублевые процентные ставки), во-вторых, работник приобретает новое жилье значительно дешевле рыночных цен, в-третьих, он не несет дополнительных расходов на оформление ипотеки. В частности, он  не платит агентствам недвижимости 4–6 % от стоимости квартиры за подбор варианта. Но непременным условием остается страхование квартиры, страхование жизни работника и потери его права собственности. Собственность на квартиру оформляется сразу же после сдачи дома, то есть работник рассчитывается с предприятием уже за свое собственное жилье. Предприятие является залогодержателем данной недвижимости.

Что касается рисков невыплаты ипотечного кредита за жилье, то предприятие всегда может переселить сотрудника в меньшую по площади квартиру, что существенно снижает риски кредитора. Надумали приобрести диплом вуза, вы можете - купить диплом в Москве , диплом будет высочайшего качества!

Вместо взимаемых банком 1–3 % за услуги по ведению ссудного счета и т.д., предприятие может предложить своим сотрудникам распределить 2 % от полученной стоимости квартиры (– 20 % собственных средств работника) на весь срок расчета. Это удобно для работника, поскольку ему не нужно будет сразу делать такую крупную выплату, а для предприятия это выгодно, поскольку сумма остается фиксированной и с течением времени растет маржа предприятия (показано ниже).

Предприятие строит для своих сотрудников одно-, двух- и трехкомнатные квартиры средней площадью 55 м2. Учитывая стоимость квадратного метра для работника, квартира может стоить 9900 x 55 = 544 500 руб. Исходя из данной суммы, размер заработка сотрудника предприятия должен быть порядка 13 тыс. руб., тогда он сможет приобрести квартиру стоимостью 544 500 руб., имея 20 % этой суммы (108 900 руб.).

Расчет суммы кредита на каждого работника осуществляется по стандартной формуле расчета платежеспособности:

С = 0,35 x З x Т / (1 + (Т + 1) x Р / (1 x 100 x 2)),

где
С – сумма кредита;
З – чистая среднемесячная заработная плата, то есть заработная плата  за исключением обязательных расходов (налоги, алименты и т.д.);
Т – срок выплаты кредита (в нашем случае – 120 месяцев, или 10 лет);
Р – процентная ставка, годовых;
0,35 – коэффициент, показывающий, какую часть ежемесячного заработка работник может отдавать в погашение долга. 

В расчет суммы кредита включается только заработок работника (а не совокупный доход семьи), но при этом просчитывается и доход супруга (-ги), чтобы не допустить получения величины гашения кредита, превышающей 30 % дохода семьи. В случае, если полученная величина окажется больше 30 %, работник вправе рассчитывать на жилье меньшей площади и  стоимости.

Сумма ежемесячного взноса (аннуитета) может быть рассчитана следующим образом:

П = С x Р / (100 x 12) / (1 – 1 / (1 + Р / (100 x 12))^Т).

Представим расчет суммы кредита и аннуитета в виде табл. 10.  

Условия кредита:
З = 13 тыс. руб.;
Т = 120 мес.;
Р = 8 % годовых.
Тогда  С =  389 074 руб.

Таблица 10
График гашения кредита работником, руб.

Как видно из табл. 10, проценты по кредиту составят почти половину самой величины кредита за период в 10 лет.

Покажем изменение структуры аннуитета при дополнительных выплатах 2 % от стоимости кредита со стороны работника. Поскольку кредит составляет 80 % стоимости квартиры (389 074 руб.), то 2 % = 7781,5 тыс. руб. Ежемесячный взнос в течение 120 месяцев составит 65 руб.

Расчеты работника с предприятием показаны в табл. 11.

Таблица 11
График гашения кредита работником при дополнительных выплатах, руб.

Получаем, что при введении постоянного параметра постепенно увеличивается реальный процент кредита. В этом случае предприятие может устанавливать фиксированный процент  по кредиту, поскольку можно точно определить, какой процент в реальности заплатит заемщик (другими словами, предприятие в данном случае страхует процентный риск).

Таким образом, предприятие вполне может обеспечивать своих работников жильем, предлагая собственную ипотечную программу, основанную на тесном сотрудничестве предприятия с бюджетом и банком.

Литература
1. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Ипотека. 2000. № 1/2.
2. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб. Юридический центр «Пресс», 2003.
3. Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья // Расчеты и операционная деятельность в коммерческом банке. 2003. № 5. 
4. Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования // Расчеты и операционная деятельность в коммерческом банке. 2002. № 4.
5. Проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Финансы и статистика, 2004